Smluvní pokuty jsou zpět! Kauci vraťte i s úrokem!

Jak jistě víte, dne 1. 7. 2020 nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., který rozsáhle NOVELIZUJE občanský zákoník (zákon. č. 89/2012 Sb., dále též „obč. zák.“).

MĚNÍ SE jedno ze ZÁSADNÍCH USTANOVENÍ souvisejících s NÁJMEM BYTU a domu, a to konkrétně § 2239 obč. zák. upravující tzv. zakázaná ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem.

Jsou na to Vaše smlouvy připravené? Využíváte správně institut smluvních pokut?

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

DOPOSUD PLATILO, ŽE:

je ZAKÁZÁNO sjednat smluvní pokutu k tíži nájemce za případné porušení jeho povinností z nájmu vyplývajících. Tento zákaz pak podpořily i soudy, dokonce jej rozšířily i na smluvní úrok z prodlení (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019).

To znamená, že ve smlouvách uzavřených od 1.1.2014 do 1.7.2020 občanský zákoník odstranil povinnost platit při prodlení s placením nájemného poplatek z prodlení a jakékoliv smluvní pokuty jsou tedy NEVYMAHATELNÉ – respektive soud ke smluvním pokutám ze zákona vůbec nepřihlíží!!!

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

NOVĚ PLATÍ, ŽE:

Smluvní pokutu lze sjednat, ale pouze za určitých podmínek. Smluvní pokuta společně s jistotou („kaucí“) nesmí přesáhnout v součtu trojnásobek měsíčního nájemného. Je možné je vzájemně kombinovat.

Praktický příklad: Pronajímatel si s nájemcem sjedná měsíční nájemné ve výši 20.000 Kč. K tomu si ujednají jistotu („kauci“) ve výši jednoho měsíčních nájmů, tedy 20.000 Kč. Jistota a smluvní pokuta dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, tj. 60.000 Kč. Maximální výše smluvní pokuty (resp. limit, kterého může smluvní pokuta dosáhnout) tak činí 40.000 Kč (trojnásobek měsíčního nájemného mínus výše jistoty). Při VYŠŠÍM ujednání půjde o zdánlivé právní jednání a vyšší smluvní pokuta NEBUDE soudem přiznána. Tento příklad je vzorový, lze si samozřejmě představit i jiné smluvní uspořádání jistoty a smluvní pokuty.

SMLUVNÍ POKUTU MŮŽETE VYUŽÍT NAPŘÍKLAD:

Nájemce porušuje, respektive neoznámil změnu v počtu osob užívajících společnou domácnost,
je v prodlení s placením nájemného,
užívá byt v rozporu s účelem dohodnutým ve smlouvě,
porušuje povinnost dodržovat domovní řád, noční klid,
nevyklidí byt v dohodnutém termínu,

smluvní pokuta utvrzuje nejen finanční povinnosti nájemce, ale i veškeré jeho jiné povinnosti.

POZOR! Sjednaná jistota („kauce“) se v těchto konkrétních případech čerpat nedá viz § 2254 NOZ.

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

VELKÝ POZOR!

VÍTE, ŽE JISTOTA („KAUCE“) MUSÍ BÝT ÚROČENA?

Co to vlastně znamená a jakým úrokem vlastně?

To znamená, že pokud jste při začátku nájemního vztahu obdrželi/složili jistotu („kauci“), pak je pronajímatel povinen vrátit jistotu i s příslušenstvím – tedy s úrokem.

A s jakým vlastně úrokem?

Na toto téma existuje hodně listů papíru popsaných právníky a závěr není jednoznačný, takže Vás nebudu zatěžovat právním výkladem, který si sami můžete vygooglovat a jistě mě dáte za pravdu, že výkladů na toto téma je hodně.

Takže v kostce:

JISTOTA: § 2254 Občanského zákoníku

může být ve výši trojnásobku nájemného (v tom případě se připravujete o možnost uplatnění smluvní pokuty),
je určena především na dluhy z nájmu a poplatků souvisejících s užíváním bytu,
nemůže být použita jako smluvní pokuta!
nemusí být uložena na speciální účtu a pronajímatel ji může volně užívat,
proto musí být vrácena i s příslušenstvím – tedy se “zákonným úrokem“, který však není blíže stanoven,
nájemce ve nemůže platně vzdát úroku z jistoty (tj. nemůže být sjednán v nulové výši

Doporučuji tedy sjednat úrok při vytváření smlouvy a předejít tak tomu, že: „Já jsem myslel…“, „To jsem nevěděl….“, To není možný…“ atd.

Komentáře právníků:

Jistota by tedy měla být úročena úrokem, za který poskytují banky úvěry. Což je pro pronajímatele velmi nevýhodné, protože není schopen takového zhodnocení reálně dosáhnout. Doporučuji tedy sjednat úrok při vytvoření smlouvy.Pokud bychom však přistoupili na tuto konstrukci, bude tento způsob zajištění případných pohledávek vůči nájemci pro pronajímatele velmi drahý. Naopak, nájemce jen těžko sežene lepší úročení svých prostředků.

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

Jistotu musíte vrátit i s příslušenstvím, respektive úrokem, jinak se dopouštíte protiprávního jednání, respektive smluvní ujednání, které by sjednávalo, že jistota není úročena, je v rozporu se zákonem se všemi z toho pramenícími důsledky.

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.

Sjednejte si tedy úročení jistoty již před uzavřením nájemní smlouvy.